受疫情影响承租人能要求减免房屋租金吗？
占乐胜 发布日期：2022-08-10 10:15:14
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合同纠纷
案件索引：
（2020）京0105民初68299号，许某与某商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案。
案件当事人：
原告（反诉被告）：许某。
代理人：北京天斗律师事务所 占乐胜 贝为娅
被告（反诉原告）：某商业管理有限公司。
法院认定事实：
2019年5月，甲方某商业管理有限公司与乙方许某签订了《商铺经 营管理合同》（以下简称管理合同）、《GreenMonster Lab美食 空间场地使用协议》（以下简称场地使用协议），约定甲方将位于北京市朝阳区望京东园四区3号楼嘉瑞文化中心B1层122号场地（以下简称涉案场地）出租给乙方经营番茄匠品牌的快餐，场地面积为84平方米，使用期限为36个月。
自2019年6月30 日（以实际进场通知书为准）至2022年6月29日，其中2019年5月 30日至2019年6月29日为装修期；乙方以甲方开业通知书规定的开业日开业，场地使用费、经营管理费及其他相关费用自开业日起计算，2019年6月30日（“开业日”）起至2021年6月29 日每季度场地使用费为99 645元，除首季度场地使用费外，乙方应于每季度最后一月的26日之前向甲方交纳下季度场地使用费；每月经营管理费为5110元。
除首季度经营管理费外，乙方应于每季度最后一月的26日之前向甲方交纳下季度经营管理费；乙方应向甲方支付场地使用保证金114975元，若乙方违反协议规定造成甲方损失的，甲方有权从乙方交纳的保证金中予以扣除；协议终止后，乙方应将该场地恢复原状交还甲方，并付清与协议相关且应由乙方支付的费用。甲方在书面确认乙方已将签署义务履行完毕之日起30个工作日内，凭乙方提交的场地使用保证金收据凭证原件，将场地使用保证金无息返还乙方。
管理合同第7.1条约定，若乙方拖欠经营管理费、场地使用费的，应向甲方支付逾期付款违约金，每日按欠费总额的千分之三计算。场地使用协议第5.3 条约定，乙方应自行承担其使用的公共事业的费用，包括但不限于水、电、燃气的费用等，公共事业费用的收费标准按照甲方不时公布的通知或费用调整通知执行。
第7条约定，乙方逾期支付应付款项须从第2个工作日起按日向甲方支付所欠款项金额0.5%的违约金。若乙方逾期30日仍未缴足应付款项或者甲方书面要求乙方付款后7日内乙方仍未能缴足应付款项，甲方有权单方终止协议。2020年1月19日，双方协商一致将2020年1月16日至2021年1月15日期间的场地使用费调整为每月30447.08元。
2019年10月16日,涉案场地所在的商场开业，场地使用费、 经营管理费于当日开始起算。许某向某商业管理有限公司交纳了场地使用保证金114975元，场地使用费交纳至2020年3月15日，经营管理费交纳至2020年4月15日。
2020年1月底，新冠肺炎疫情在全国范围内爆发。2020年5 月，某商业管理有限公司向许某催要租金，许某提出减免租金的要求未获同意。2020年5月底，某商业管理有限公司对许某限制购电，每次只允许购买100元左右的电量。2020年6月1日，许某停止经营。某商业管理有限公司于2020年6月10日通知许某解除合同。2020年6 月16日，许某搬离物品，交还涉案场地，但未对房屋恢复原状。
判决结果：
被告（反诉原告）某商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）许某保证金十一万四千九百七十五元。
法律分析：
本案第一个争议焦点为：受疫情影响承租人许某3个月未实际营业，许某要求出租人减免该期间的房屋租金，是否应当支持？
本案中，尽管承租人许某主张涉案房屋的产权人为国有企业，按照政策应该对房屋租金进行了减免，但没有证据证明产权人给予了租金的相关优惠。而出租人某商业管理有限公司在庭审中多次陈述其作为三房东，二房东未给予其租金减免的优惠。
法官在审理该案时没有机械地套用“谁主张谁举证”的原则，而是依职权向产权人调取了相关证据，最终查明涉案房屋的产权人为国有企业，且因疫情原因免除了二房东2020年2月至2020年4月三个月的租金。
并根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”，以及《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第一项：“（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”之规定，最终认定免除承租人许某2020年3月15日至2020年6月16日期间的场地使用费。
本案第二个争议焦点为：出租人以承租人许某没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由许某承担违约责任并不予退还履约保证金，是否应当支持？
本案中，承租人许某经营的是快餐，2020年1月底直到2020年4月中旬，受疫情影响一直没有营业，没有经营收入，资金周转困难。
根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
”法院最终认定：许某直至2020年4月才开业，其经营受疫情防控措施影响较大，未按照约定支付场地使用费及管理费具有合理理由。认为本案许某根据相关法律规定是可以申请免除一定期限的租金的。即使当时减免政策还未明确，某商业管理有限公司也应当允许许某缓交租金。
然而，某商业管理有限公司在许某复工后不久便开始对涉案房屋限电，并通知许某解除合同，多有不妥。
因此，某管理有限公司要求许某支付逾期交纳场使用费、管理费的违约金，拒绝返还保证金，缺乏法律依据，不予支持。某商业管理有限公司应当返还许某保证金114975元。
综上所述，受疫情影响承租人能否要求出租人减免房屋租金，需要综合产权人性质、承租人的经营范围以及受疫情影响的程度等方面综合认定。
占乐胜，北京天斗律师事务所律师。毕业于军事院校，硕士学历，曾是一名军队律师，长期负责所在部队的法律教育工作，专职为官兵提供法律服务，解决了官兵遇到的大量涉法纠纷。转业后从事专职律师工作，主要涉及合同纠纷、婚姻家庭纠纷、劳动用工争议以及刑事辩护等领域案件。
